Mietrecht
Nach den Zahlen des Statistischen Bundesamtes leben nahezu 57 Prozent der deutschen Haushalte zur Miete. 43 Prozent der deutschen Haushalte leben demnach im eigenen Haus oder in der eigenen Eigentumswohnung. Mietrechtsstreitigkeiten stellen den größten Bereich unter allen Zivilrechtsstreitigkeiten dar.
Der Fachanwalt für Miet- & Wohnungseigentumsrecht
Voraussetzung für die Verleihung der Bezeichnung Fachanwalt für Miet- & Wohnungseigentumsrecht durch die Rechtsanwaltskammer sind der Nachweis besonderer theoretischer Kenntnisse und besonderer praktischer Erfahrungen. Die Kenntnisse und Erfahrungen eines Fachanwaltes müssen in erheblichem Maße das übersteigen, was üblicherweise durch die berufliche Ausbildung und praktische Erfahrung im Beruf des Rechtsanwaltes vermittelt wird (siehe § 2 FAO). Hinzu kommen jährliche Pflichtfortbildungen, um den einmal verliehenen Titel beibehalten zu dürfen. Erst die Spezialisierung des Anwaltes führt dazu, dass der Rechtsanwalt ständig mit seinem Rechtsgebiet konfrontiert ist. Hierdurch wird eine optimale Interessenvertretung im Miet- & Wohnungseigentumsrecht erreicht.
Wohnraummietverhältnisse
Die Vermietung von Wohnraum unterliegt einer Vielzahl von gesetzlichen Bestimmungen und Entscheidungen der Gerichte. Regelungen in Mietverträge sind überwiegend Allgemeine Geschäftsbedingungen und unterliegen daher besonderen gesetzlichen Schranken. Der Gestaltungsspielraum im Wohnraummietvertrag ist daher stark eingeschränkt. Wenn die gesetzlichen oder die durch die Gerichte gezogenen Grenzen hierbei überschritten werden, können ganze Teile des Vertrages unwirksam sein. Nur in seltenen Fällen werden Wohnraummietverträge daher noch individuell ausgehandelt. Meist werden aktuelle Standardverträge genutzt, welche in Zeitschriftenläden oder im Internet kostengünstig erworben werden können. Diese müssen allerdings sorgfältig ausgefüllt werden, um spätere Unsicherheiten zu vermeiden.
Während des Mietverhältnisses ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren. Der Vermieter hat die Wohnung dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Der Vermieter hat die Wohnung zudem während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
Verschlechtert sich die Wohnung, reduziert sich die Miete kraft Gesetzes. Der Mieter muss daher nicht mehr die volle Miete zahlen. Um wie viel die Miete sich jedoch mindert, erklärt das Gesetz nicht. Dies kommt auf den Einzelfall an und wird letztlich durch die Gerichte entschieden. Im Internet finden sich daher viele Tabellen, die die Höhe der Minderung wiedergeben. Dies ist ein guter Ausgangspunkt. Die rechtlichen Probleme treten jedoch meist an anderer Stelle auf. Dies sind hauptsächlich Beweisfragen. Aber auch die Anforderungen an eine lückenlose und saubere Dokumentation der Mangelhistorie sind nicht zu unterschätzen. Meist scheitern Ansprüche bereits daran, dass nach langer Zeit eine genaue Darstellung des Geschehensablaufes nicht mehr möglich ist. Nur wer seine Rechte kennt, kann daher frühzeitig die richtigen Weichen stellen.
Ein Mietverhältnis fristlos zu kündigen ist nach dem Gesetz besonders schnell möglich, wenn Zahlungsverzug eintritt. Wird die Miete an zwei Folgemonaten nicht gezahlt und beträgt der Rückstand dadurch an zwei Folgemonaten 1 Monatsmiete plus 1 Cent, erlaubt das Gesetz bereits die fristlose Kündigung. Aber auch wenn ständig weniger gezahlt wird, erlaubt das Gesetzt die fristlose Kündigung, sobald der Rückstand 2 Monatsmieten beträgt. Dieses Schwert ist besonders scharf, da sich der Kündigungsgrund hiernach mathematisch berechnen lässt.
Endet das Mietverhältnis und ist eine Partei hiermit nicht einverstanden, kommen nunmehr sämtliche rechtlichen Schwierigkeiten zum Tragen. Am Ende eines Gerichtsverfahrens, welches bis zu einem Jahr dauern kann, entscheidet das Gericht ob die Kündigung wirksam ist oder nicht. Damit wird auch die Frage beantwortet, welche Partei nun sämtliche Kosten des Gerichtsverfahrens zu tragen hat. Da ein Gerichtsverfahren stets Prozessrisiken in sich birgt, sollte man jedenfalls die vermeidbaren Risiken zuvor beseitigt haben.
Mehr zu aktuellen Rechtsproblemen erfahren Sie in meinem Frankfurter Mietrechtsblog.
Gewerberaummietverhältnisse und Pachtrecht
Gewerberaummietverträge unterliegen im Gegensatz Wohnraummietverträgen weniger Einschränkungen. Daher kann und muss vieles im Mietvertrag geregelt werden. Laufzeit, Betriebskosten oder auch die Möglichkeit regelmäßiger Mieterhöhungen müssen vertraglich geregelt werden. Eine gesetzliche Regelung ist nicht vorhanden. Treffen die Parteien hierüber keine Regelung hat dies für eine Partei meist unmittelbar negative praktische Folgen. In Gewerberaummietverträgen gibt es viel zu regeln. Im Gegensatz zu Wohnraummietverträgen bestehen in Gewerberaummietverträge weitaus mehr Verhandlungsmöglichkeiten.Vom Mietvertrag ist der Pachtvertrag zu unterscheiden. Beide Verträge werden oft verwechselt. Die Unterscheidung beider Verträge ist meist schwierig. Werden bspw. Gasträume mit Ausschanktheke verpachtet, hat der Pächter für die Gebrauchsfähigkeit der Schankanlag i.d.R. nicht zu sorgen. Wurde ein Mietvertrag geschlossen, hat der Vermieter dafür Sorge zu tragen, dass die Schankanlage während der Nutzungszeit funktionsfähig bleibt. Meist werden jedoch solche Pflichten im Vertrag einzeln auf den anderen Vertragspartner übertragen. In diesem Fall kommt es zur Vermischung beider Vertragstypen und die Unterscheidung zwischen Pachtvertrag und Mietvertrag ist nicht mehr eindeutig.
Wohnungseigentumsrecht
Ursprünglich war es dem deutschen Recht fremd, dass einzelne Wohnungen eines Hauses mehreren Eigentümern gehören können. Um den Wohnungsbau anzukurbeln wurde das Wohnungseigentum rechtlich neu gefasst. Nunmehr konnten mehrere Eigentümer den Wohnungsbau und den Unterhalt des Hauses gemeinsam finanzieren, mussten aber nicht darauf verzichten, alleinige Eigentümer einer Wohneinheit werden zu können.
Die rechtlichen Beziehungen zwischen den Wohnungseigentümern regelt das Wohnungseigentümergesetz. Da der Umfang des Gesetzes gering ist und nur wenige eindeutige Regelungen durch den Gesetzgeber getroffen wurden, musste die Rechtsprechung viele offene Fragen klären. Heute reicht der alleinige Blick in das Wohnungseigentümergesetz daher nicht mehr aus um die rechtlichen Beziehungen zwischen Eigentümern, Gemeinschaft und Verwaltung feststellen zu können. Um die rechtlichen Beziehungen zwischen allen Beteiligten feststellen zu können, ist die Kenntnis der aktuellen Rechtsprechung unerlässlich.
Maklerrecht, Nachbarrecht
Der Mäklervertrag (geregelt ab § 652 im BGB) war in den letzten Jahren oft Gegenstand der öffentlichen Diskussion. Für den Gesetzgeber war es nicht mehr erwünscht, dass Mieter von Wohnräumen die Kosten des eingeschalteten Maklers tragen sollten. Seit dem 01.06.2015 gilt daher nun das Bestellerprinzip auf dem Wohnungsmarkt, d.h. Makler dürfen nur von demjenigen Geld verlangen, der ihnen einen Vermittlungsauftrag erteilt hat. Die öffentliche Diskussion hat sich seither beruhigt. Das Bestellerprinzip gilt nur für Mietwohnungen. Es gilt nicht für gewerbliche Mietverträge oder gar für den Kaufvertrag von Wohnungen und Häusern.
Das Nachbarschaftsrecht versucht einen Ausgleich zwischen Grundstücksnachbarn oder Nachbarn von Eigentumswohnungen herzustellen. Zumeist geht es um Einflüsse auf ein Grundstück, die von einem Nachbargrundstück ausgehen. Gemeint sind unwägbare Stoffe (Gase, Dämpfe, Gerüche, Rauch, Ruß) oder physikalische Einwirkungen (Wärme, Geräusch, Erschütterungen) aber auch sog. „Grobimmissionen“ (Feuer, Wasser, Baumstürze, Laub, Katzen (!), Hunde (!) etc.). Im Nachbarschaftsrecht stellt sich die regelmäßige Frage, ob ein Unterlassungsanspruch gegen Einflüsse besteht. Manchmal muss die Einflussnahme geduldet werden. In diesem Fall kann dem Grundstückseigentümer ein angemessener Ausgleich in Geld zustehen. Obwohl Eigentümer von Wohnungseigentum in einer Wohnungseigentümergemeinschaft rechtlich zusammengefasst sind wendet der Bundesgerichtshof die nachbarschaftlicher Unterlassungsansprüche nunmehr auch auf die „Nachbarn“ in einer Wohnungseigentümergemeinschaft an. Auch zwischen Mieter können Unterlassungsansprüche zustehen.
Miet- und wohnungseigentumsrechtliche Besonderheiten des Verfahrensrechts
Der Zivilprozess in miet- und wohnungseigentumsrechtlichen Angelegenheiten hat viele Besonderheiten. In Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum oder über den Bestand eines solchen Mietverhältnisses sind beispielsweise stets die Amtsgerichte am Ort der Mietsache zuständig. Räumungsstreitigkeiten sollen zudem schnell entschieden werden. Durch eine taktische kluge Prozessführung kann der Streit leicht verzögert oder beschleunigt werden. Streitigkeiten in wohnungseigentumsrechtlichen Angelegenheit sind kompliziert. Unerfahrene Parteien können hier bereits schnell den „falschen“ Gegner verklagen oder das falsche Gericht anrufen. Solche Risiken sollten in dem ohnehin risikobehafteten Prozess daher vermieden werden.
Noch mehr Mietrecht?
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Miet- und Wohnungseigentumsrecht: http://mietrecht-frankfurt-am-main.de/